投資不動產，為什麼選擇東京？對我而言，就一點【物超所值】！
1000萬台幣，可以在銀座市中心買一個全新的小套房，投報率超過4%，10年後，房子還像新的一樣。這樣的條件去哪裡找？
幾年前，我曾經在大陸租過房子，租金將近1萬人民幣的公寓，大樓外面佈滿了灰塵，陪我去的日本人仲介不停的打噴嚏，我笑他說你是空氣偵測器，以後看房子都要帶你出來。令人驚訝的是，這棟公寓屋齡不到10年，竟然看起來這麼”蒼老”。隔壁的房子還將住宅當辦公室使用，生活品質和安全令人質疑。
最終我找到了一個據說是香港公司蓋的公寓大樓，雖然有將近6年的歷史，但整體環境仍然維持得很好。然而，剛搬進去時，不時聞到尿騷味，找了很久才發現犯人是來自廁所的排水口，租金1.5萬人民幣，當時買賣行情480萬人民幣的房子，竟然是這樣的品質。最初買的人適時釋出或許賺了一大筆，但我無法說服自己買這樣品質的房子。
場景拉到台北，1000萬台幣，要在台北市中心買到一個全新的小套房恐怕很困難，更別說要有4% 以上的投報率了。
不住在日本的朋友在投資日本不動產時一定會考慮到購屋後的招租和租客管理的問題。
日本租賃管理公司提供給房東的服務大致可分成兩種，一是包租或稱轉租，二是代管。前者是租賃公司先跟房東租下，而後再以租賃公司的名義出租，這種合約最大的特徵是不管租賃公司能不能把房子租出去，房東都能從租賃公司拿到房租，不會有空屋期收不到房租的煩惱。而後者的代管，則是房東直接和租客簽約，租賃公司只是幫忙招租和管理租客，因此空屋期間，房東當然沒有房租收入。
乍聽之下，沒有空屋風險的包租服務似乎是個好選擇，但是租賃管理公司也不是笨蛋，包租合約的背後隱藏了數個玄機。首先，包租合約的服務僅提供給好租的房子（房子新，地點好），包租合約的租金通常會兩年調整一次，而且通常只有租客租金的8成到9成，當中1成到2成的價差就是租賃公司的利潤。另外，包租合約在租約開始時通常都設有1-3個月的免責期，這段時間不論有沒有找到租客，租賃公司都不需付租金給房東。也就是如果你有一個很新，地點又好的房子，房租又比周邊行情還便宜2成，我想不用3個月，1個星期就可以租出去了吧！這就是包租合約的玄機所在。
此外，還有幾個需要留意的地方，例如有些租賃公司已經跟房東要大樓管理費了，卻另外又跟租客收管理費，如果租金是10萬，管理費是1萬，包租租金是租金的9成，租賃公司從租客拿到的收入是11萬，然而付給房東的費用卻只有9萬（10萬×90%），管理費和租金分開算的理由，當然是要降低租金，如果將管理費也算在租金裡，租賃公司就需給房東9萬9千（11萬×90%），租賃公司的利潤只有1萬1千，跟分開算的2萬差很多吧！因為包租合約，房東無法知道租賃公司實際收了多少房租，也無權管。如果這是代管合約，房東只要付給租賃公司管理費（通常是5%），也就是房東的收入是10萬4千5百（11萬×95%），和包租合約的收入差了1萬4千5百。
有些租賃公司在房客換人時，還會另外再跟房東收費，有些是收更換手續費，有些是算一個月免責期，有些是說壁紙都要換新，不然找不到租客，不論名目如何，就是要從房東身上挖錢。
2015年2月19日 大年初一 天氣晴！
【虎之門之丘】是日本著名的森大廈建設公司繼【六本木之丘】後的另一大作，周邊環境持續開發，新地標的架勢逐漸形成。 這棟大樓地上共有52層，1-4樓是店鋪、4-5樓是會議廳、6樓-35樓是辦公室、37樓到46樓是住家、47樓以上是飯店。高樓層可眺望東京鐵塔，夜景應該是一級棒！
要擁有這居高臨下的房子需要準備多少錢呢？
2014年11月份，我曾接過這裡的案子，位在45樓上下，面積約30坪，要價4億8000萬日元，1坪單價1565萬日元。最初開賣時的價格並沒有公開，但傳聞是1000萬日元上下。當時要買需要抽籤還要面試，並不是有錢就能買得到。這間釋放出來的屋主並不住在東京，想必也是為了賺增值才買的。
小資族若想搭上這段熱潮，可在附近找看看。最近剛蓋好離虎之門之丘走路約6分鐘的住家大樓，低樓層7.8坪的小套房，定價是3460萬日元，1坪單價443萬日元；高樓層15.5坪，定價是6530萬日元， 1坪單價421萬日元。貴嗎？我個人覺得還不算高點，這裡未來還會持續開發，地下鐵日比谷線會有個新車站蓋在這裡，環境只會越來越好，加上這一帶的供給量也不多，要跌的機率恐怕很小。
中午在虎之門用餐，1000日元，高貴不貴！
日本的不動產業市場有分買賣和租賃兩大塊，不同於台灣的房東大多自己找租客，日本人的房東習慣透過仲介找租客，因為日本人比較重視隱私，租客不喜歡與房東有接觸，而房東也不喜歡跟很多陌生人打交道，這就成就了日本成熟的租賃市場。當然我現在說的是一定租金價格以上的房子，租金低的房子的租客可能就不會在意太多，另外，想省錢、不怕麻煩、什麼事都自己來的房東當然也有。
在日本租房子是一件非常花錢的事，一般而言，入住前就要付第1個月的租金，1個月的禮金，2個月的押金，給仲介的手續費（通常是1個月），也就是10萬房租的房子，在入住前就要準備50萬。對坐著收錢的房東而言，或許不痛不癢，但因為如此日本的法律特別保護房客，房東收錢可以，但要趕走沒有任何過失的房客，卻是難上加難。
首先日本關於租賃的法規，除了民法外，還有一個叫【借地借家法】的法律。在有約定租約期間（通常都是2年）的情況下，租約到期後，若不願意續約，租客必須在合約期滿前3個月通知房東，而房東必須在合約期滿前6個月通知房客，但即便房東在6個月前通知了房客，在租約到期後，房客還是繼續住，而房東也沒有及時阻止，就視同房東默認合約可以繼續，像這樣自動更新後的合約就變成沒有約定租約期間的合約。
若合約是沒有約定租約期間的合約（租約期間低於1年視同沒有約定期間），任何時間雙方都可提出解約的要求，但租客必須在欲解約前的3個月告知，房東必須在欲解約前的6個月告知，但房東解約必須要有正當的理由，例如房子很舊會有倒塌的危險，或是房東沒辦法一定要住這裡等。但租客若是硬是不走，房東即使有正當理由，也只能打官司。依照過去的判例，通常會需要房東付六個月到一年租金的搬家費。因此很多時候，一棟房子即使很老舊，只剩一戶住在裡面，房東想請租客走以便改建也很難，所以常常是只能耗著。
有約定期間的租約，原則上是雙方都要遵守這個期限，不能中途解約。但實務上，為方便租客，通常會加上中途可以解約的條款，且通知時間比較多是訂在一個月前通知即可。像這種與法律規定不同的自定條款，比起原本的法律規定，只要是對租客比較有利就有效，但對租客不利就無效。
木造房屋對很多台灣人而言並不熟悉，畢竟台灣的住宅是以鋼筋水泥為主，很多人對木造房的印象或許是易壞、老舊，但事實上日本住宅有超過5成是木造房屋，由於建材較輕，耐震性並不差於鋼筋水泥的房子，內部的裝潢也與一般的公寓也沒有差別。
日本的木造房屋以2-3層樓為主，使用方式主要有兩種類型，一種是家庭式的透天屋，一種是小套房的組合，後者稱アパート（來自英文apartment ，但與英文意思不同），通常是6-10間的組合。
（參考照片：木造套房住宅）
就投資的觀點，木造房屋的好處是地上物成本低。地點相同、面積大小一樣的木造透天房和大樓公寓，一般而言販賣價格差不多，但透天房有一個完整的土地，最終房子老舊了，還有土地可以自由運用。另外，因為一棟都是自己的，修繕和管理內容可以自己決定，要不要讓租客養寵物，可不可以當辦公室使用，這些都是房東可以自己決定的，公寓套房則會受制於整個大樓的使用規定。
但木造房子，大概每10年要整修一次，不住在日本的人得另外委託管理公司幫忙，100平米面積的房子一次的外部整修費用大概在100-200萬日元左右，看似一大筆支出，但公寓大樓每個月徵收的修繕費累計起來，再加上大型整修時會再著收一筆金額，整體而言，木造房屋的整修費用甚至會比公寓便宜。
日本房地產經歷20多年的低迷，這1-2年開始上揚，許多外國資本也紛紛進攻日本市場。台灣與日本地理位置接近，很多人喜歡到日本泡湯，吃美食，對日本並不陌生。看著外資陸續進場，也開始考慮是否要搶搭這次上漲的列車。但是該搭那部列車，該何時上車下車，選擇是個大問題。
首先當然是地點，地點，還是地點。最近很多販賣日本不動產的公司都強調東京5區（千代田區，中央區，港區，新宿區，渋谷區），但比起屬於那個行政區域，更重要的是位在那個地鐵線的那個站，從地鐵線的觀點來看才會更正確，因為地鐵是東京人的腳，說東京人隨地鐵線而居可能一點也不為過，例如JR中央線，地下鐵東西線，都是非常重要的線路，為什麼說它重要，後續再一一介紹。
除了地點外，另外一點很重要的是你要租給誰？你的租客在哪裡？要收多少租金？這也就等於你要選擇哪個等級和大小的房子。很多人都會說我要租學生，但你知道日本學生的平均租金是多少嗎？根據日本【學生Walker】的調查，東京圈大學生的平均租金多介於4-5萬日元之間，扣掉管理，修繕，代管等費用，僅剩3-4萬，花了很多力氣，越洋投資，每個月僅有3-4萬的租金，划算嗎？如果你的目標群是學生，那是否該選擇木造住宅，統一委託管理，以減少代管費用，而非選擇鋼筋水泥造的小套房。如果你的目標是上班族，那又該考慮什麼？是否離車站近就好？這些都是要綜合思考的地方。
有人會以增值為投資目標，關於增值這又更複雜了，我個人認為主要可以從兩個大方向來看，一個是人氣不敗的地點，例如，惠比壽，代官山，表參道，這幾個地方，就像台北的信義計劃區，要跌很困難，但可以再漲多少就很難預測了。另一個是都市更新區域，例如都心的虎之門，離羽田機場很近的糀谷，奧運選手村的勝時周邊，工廠地再開發的武藏小杉等，日本房價漲最多的不是在都市更新計劃公佈時，而是都市更新完成，人流增加，效果出來後，才會開始漲，所以該何時進場又是一門學問。
以上的地點，租客，都市更新，是我綜合出來投資日本房地產的三大重點，未來會在本部落格陸續詳細介紹。
