東京不動產投資最前線

日本的不動產業市場有分買賣和租賃兩大塊，不同於台灣的房東大多自己找租客，日本人的房東習慣透過仲介找租客，因為日本人比較重視隱私，租客不喜歡與房東有接觸，而房東也不喜歡跟很多陌生人打交道，這就成就了日本成熟的租賃市場。當然我現在說的是一定租金價格以上的房子，租金低的房子的租客可能就不會在意太多，另外，想省錢、不怕麻煩、什麼事都自己來的房東當然也有。

在日本租房子是一件非常花錢的事，一般而言，入住前就要付第1個月的租金，1個月的禮金，2個月的押金，給仲介的手續費（通常是1個月），也就是10萬房租的房子，在入住前就要準備50萬。對坐著收錢的房東而言，或許不痛不癢，但因為如此日本的法律特別保護房客，房東收錢可以，但要趕走沒有任何過失的房客，卻是難上加難。

首先日本關於租賃的法規，除了民法外，還有一個叫【借地借家法】的法律。在有約定租約期間（通常都是2年）的情況下，租約到期後，若不願意續約，租客必須在合約期滿前3個月通知房東，而房東必須在合約期滿前6個月通知房客，但即便房東在6個月前通知了房客，在租約到期後，房客還是繼續住，而房東也沒有及時阻止，就視同房東默認合約可以繼續，像這樣自動更新後的合約就變成沒有約定租約期間的合約。

若合約是沒有約定租約期間的合約（租約期間低於1年視同沒有約定期間），任何時間雙方都可提出解約的要求，但租客必須在欲解約前的3個月告知，房東必須在欲解約前的6個月告知，但房東解約必須要有正當的理由，例如房子很舊會有倒塌的危險，或是房東沒辦法一定要住這裡等。但租客若是硬是不走，房東即使有正當理由，也只能打官司。依照過去的判例，通常會需要房東付六個月到一年租金的搬家費。因此很多時候，一棟房子即使很老舊，只剩一戶住在裡面，房東想請租客走以便改建也很難，所以常常是只能耗著。

有約定期間的租約，原則上是雙方都要遵守這個期限，不能中途解約。但實務上，為方便租客，通常會加上中途可以解約的條款，且通知時間比較多是訂在一個月前通知即可。像這種與法律規定不同的自定條款，比起原本的法律規定，只要是對租客比較有利就有效，但對租客不利就無效。

那如果房東幾年後會有自己使用的需求，該如何處理？解決的辦法就是與租客制定【定期借家】（定期租屋）的合約，這種合約是明訂租屋期間（長短可自行決定），租期到了，合約就終止，不再更新。但這種合約需要公證，手續比較麻煩，且即便是簽了這種合約，還是需要在簽約時明確告知客戶租約到了就可以終止合約，且房東必須在租約到期6個月前，再次以書面通知房客。若是雙方都同意續約，當然可以再簽約。定期借家的優點是房東可以靈活利用自己的房子，缺點是租金必須壓低，不然租不出去。

總而言之，租房子在日本是一件很嚴謹的事，即便房東擁有房子的所有權，在租約期間，不能任意進入房子裡，當然更不能隨隨便便就解除合約。另一方面，租客當然也負擔了需要準時繳費，退租時需要負擔恢復原狀的義務。