東京不動產投資最前線

日本房地產經歷20多年的低迷，這1-2年開始上揚，許多外國資本也紛紛進攻日本市場。台灣與日本地理位置接近，很多人喜歡到日本泡湯，吃美食，對日本並不陌生。看著外資陸續進場，也開始考慮是否要搶搭這次上漲的列車。但是該搭那部列車，該何時上車下車，選擇是個大問題。

首先當然是地點，地點，還是地點。最近很多販賣日本不動產的公司都強調東京5區（千代田區，中央區，港區，新宿區，渋谷區），但比起屬於那個行政區域，更重要的是位在那個地鐵線的那個站，從地鐵線的觀點來看才會更正確，因為地鐵是東京人的腳，說東京人隨地鐵線而居可能一點也不為過，例如JR中央線，地下鐵東西線，都是非常重要的線路，為什麼說它重要，後續再一一介紹。

除了地點外，另外一點很重要的是你要租給誰？你的租客在哪裡？要收多少租金？這也就等於你要選擇哪個等級和大小的房子。很多人都會說我要租學生，但你知道日本學生的平均租金是多少嗎？根據日本【學生Walker】的調查，東京圈大學生的平均租金多介於4-5萬日元之間，扣掉管理，修繕，代管等費用，僅剩3-4萬，花了很多力氣，越洋投資，每個月僅有3-4萬的租金，划算嗎？如果你的目標群是學生，那是否該選擇木造住宅，統一委託管理，以減少代管費用，而非選擇鋼筋水泥造的小套房。如果你的目標是上班族，那又該考慮什麼？是否離車站近就好？這些都是要綜合思考的地方。

有人會以增值為投資目標，關於增值這又更複雜了，我個人認為主要可以從兩個大方向來看，一個是人氣不敗的地點，例如，惠比壽，代官山，表參道，這幾個地方，就像台北的信義計劃區，要跌很困難，但可以再漲多少就很難預測了。另一個是都市更新區域，例如都心的虎之門，離羽田機場很近的糀谷，奧運選手村的勝時周邊，工廠地再開發的武藏小杉等，日本房價漲最多的不是在都市更新計劃公佈時，而是都市更新完成，人流增加，效果出來後，才會開始漲，所以該何時進場又是一門學問。

以上的地點，租客，都市更新，是我綜合出來投資日本房地產的三大重點，未來會在本部落格陸續詳細介紹。

※參考資料，東京的大學生的租金調查：http://www.gakusei-walker.jp/yachin/univ.html