不住在日本的朋友在投資日本不動產時一定會考慮到購屋後的招租和租客管理的問題。
日本租賃管理公司提供給房東的服務大致可分成兩種，一是包租或稱轉租，二是代管。前者是租賃公司先跟房東租下，而後再以租賃公司的名義出租，這種合約最大的特徵是不管租賃公司能不能把房子租出去，房東都能從租賃公司拿到房租，不會有空屋期收不到房租的煩惱。而後者的代管，則是房東直接和租客簽約，租賃公司只是幫忙招租和管理租客，因此空屋期間，房東當然沒有房租收入。
乍聽之下，沒有空屋風險的包租服務似乎是個好選擇，但是租賃管理公司也不是笨蛋，包租合約的背後隱藏了數個玄機。首先，包租合約的服務僅提供給好租的房子（房子新，地點好），包租合約的租金通常會兩年調整一次，而且通常只有租客租金的8成到9成，當中1成到2成的價差就是租賃公司的利潤。另外，包租合約在租約開始時通常都設有1-3個月的免責期，這段時間不論有沒有找到租客，租賃公司都不需付租金給房東。也就是如果你有一個很新，地點又好的房子，房租又比周邊行情還便宜2成，我想不用3個月，1個星期就可以租出去了吧！這就是包租合約的玄機所在。
此外，還有幾個需要留意的地方，例如有些租賃公司已經跟房東要大樓管理費了，卻另外又跟租客收管理費，如果租金是10萬，管理費是1萬，包租租金是租金的9成，租賃公司從租客拿到的收入是11萬，然而付給房東的費用卻只有9萬（10萬×90%），管理費和租金分開算的理由，當然是要降低租金，如果將管理費也算在租金裡，租賃公司就需給房東9萬9千（11萬×90%），租賃公司的利潤只有1萬1千，跟分開算的2萬差很多吧！因為包租合約，房東無法知道租賃公司實際收了多少房租，也無權管。如果這是代管合約，房東只要付給租賃公司管理費（通常是5%），也就是房東的收入是10萬4千5百（11萬×95%），和包租合約的收入差了1萬4千5百。
有些租賃公司在房客換人時，還會另外再跟房東收費，有些是收更換手續費，有些是算一個月免責期，有些是說壁紙都要換新，不然找不到租客，不論名目如何，就是要從房東身上挖錢。
然而包租就沒有好處嗎？最大的好處是不用擔心找不到租客，有經驗的人都知道，空著房子漫長等待租客其實是件蠻痛苦的事。另外，對於不住在日本的投資家而言有一點非常重要的是法人租客。日本一些企業福利很好，會提供員工住宿，尤其是從遠地調動過來的員工，通常是員工自己找喜歡的房子，但最終用公司名義簽約，但這些公司會避開不住在日本的房東的房子。原因是為了避免房東逃稅，日本法律有規定，如果房東不住在日本，租客必須要將租金的20%先上繳國稅局，這麼麻煩的事，誰願意做，所以對不住在日本的投資家而言，這是一個非常大的致命點。包租因為是用租賃公司的名義招租就可以避開這個問題，這也就是為什麼包租公司會先從不住在日本的房東的租金中扣20%的原因（這個部分在季末做所得申報後，多扣的可以退回）。
有人會覺得法人租客或許不重要，但事實上法人租客在日本租賃市場是一塊大餅，且租客素質高也比較不會有滯繳房租的情形。如果你選擇代管又不願意放棄法人租客的大餅，那就要注意找可以幫你處理這20%問題的代管公司。
所以包租好嗎？我個人覺得經營最重要的是能準確地掌握自己的狀況（優勢和成本），但包租有太多因素掌握在別人身上，想解約又很困難（要幾個月前通知，要付違約金等）。如果你還是想選擇包租，請一定把合約內容看清楚。
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